Il est possible d’envisager l’acquisition d’un achat immobilier à plusieurs. SCI, indivision ou tontine, quelle solution est la plus adaptée ?
Investir dans un achat immobilier partagé, quelles sont les options ?
Le projet immobilier à plusieurs est une option peu commune mais qui peut être intéressante.
Afin d’en cerner les contours, nous vous expliquons les objectifs de ce type d’investissement, ses avantages et ses risques, selon la forme juridique choisie.
Les objectifs d’un achat à plusieurs
Acquérir et gérer un bien immobilier à plusieurs permet de réduire le coût d’achat au mètre carré. Les propriétaires achètent un lot divisible, et peuvent ainsi y habiter à plusieurs.
Cette option peut également s’avérer pertinente quand vous envisagez d’investir dans l’immobilier destiné à la location.
Enfin, cette situation peut concerner des membres d’une même famille qui veulent optimiser leur patrimoine immobilier et en faciliter la transmission.
L’indivision
L’indivision est la forme juridique la plus simple et la plus courante.
Chaque propriétaire dit « indivis » détient une part du bien immobilier, à hauteur de son propre investissement financier. Il est important de bien calculer la part détenue par chacun des propriétaires dans l’acte d’achat, notamment quand l’apport est différent, ou quand l’emprunt immobilier n’est pas remboursé à la même hauteur. Sans précisions préalables, chacun détient la propriété à parts égales.
Les acquéreurs sont solidaires financièrement et assument ensemble les charges d’entretien et de fonctionnement du logement.
L’article 815 du code civil stipule que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Aussi, lorsqu’un copropriétaire souhaite quitter l’indivision, soit le bien est vendu pour qu’il puisse récupérer son investissement, soit sa part lui est rachetée par les autres propriétaires indivis.
En cas de décès d’un des indivisaires, ses héritiers peuvent demander leur héritage.
L’inconvénient majoritaire de l’indivision se situe dans les décisions qui doivent être prises unanimement. Pour contourner ce problème, il est possible de rédiger une convention devant notaire, dans laquelle sera désigné un gérant unique.
La SCI
Les acheteurs peuvent se constituer en Société Civile Immobilière, et ainsi posséder des parts de la société devenue juridiquement propriétaire du bien immobilier.
Elle est particulièrement adaptée lorsqu’il existe un patrimoine immobilier réparti entre plusieurs personnes ou dans le cadre d’un investissement immobilier locatif.
Les parts sont réparties entre les associés selon la contribution financière de chacun. La SCI est régie par des statuts, qui déterminent les règles de fonctionnement de la société, prévoient pour les propriétaires les modalités de leur départ de la SCI ou de revente de leurs parts, fixent les majorités nécessaires aux prises de décision et désignent les gérants.
La création et la gestion d’une SCI est contraignante car elle suppose de nombreuses démarches administratives et juridiques : assemblée générale annuelle, convention devant notaire, tenue de compte, etc.
Une SCI apporte donc un cadre juridique clair. En revanche, elle peut être plus coûteuse que d’autres formules.
La tontine
Le pacte tontinier consiste pour les acquéreurs à mettre leur capital en commun pour acheter le bien immobilier. Il prévoit qu’en cas de décès d’un des acheteurs, sa part sera répartie entre les autres. Il stipule également que le bien reviendra de plein droit au dernier des survivants. Les héritiers du propriétaire décédé ne bénéficieront d’aucun héritage sur la tontine car elle ne fait pas partie du patrimoine.
En cas de désaccord, un des propriétaires ne pourra pas récupérer ses fonds, sauf si les autres émettent leur accord pour la vente du bien.
Contrairement à l’indivision, il n’est pas possible de sortir de ce pacte, même en revendant ses parts. De même, les droits de mutation peuvent être très onéreux en choisissant cette option.